Efectos contables de las operaciones de Lease Back bajo NIIF para Pymes

1. Operación Lease Back

Una operación de Lease Back representa una operación contractual por medio de la cual el propietario de un bien, decide venderlo para que el comprador, en calidad de arrendador, ceda de regreso el uso del mismo bien.

2. Reconocimiento contable del Lease Back de acuerdo con lo indicado en el párrafo 20.32 de las NIIF para Pymes.

De acuerdo con el párrafo 20.32 de las NIIF para Pymes, el registro de una venta con arrendamiento posterior depende del tipo de arrendamiento, tal y como se indica a continuación:

“Una venta con arrendamiento posterior es una transacción que involucra la venta de un activo y su posterior arrendamiento al vendedor. Los pagos por arrendamiento y el precio de venta son usualmente interdependientes, puesto que se negocian en conjunto. El tratamiento contable de una venta con arrendamiento posterior depende del tipo de arrendamiento”.

Ahora bien, si la venta con arrendamiento posterior da lugar a un arrendamiento financiero, el vendedor no reconocerá inmediatamente como ingreso cualquier exceso del producto de la venta sobre el importe en libros. En su lugar, el arrendatario vendedor diferirá este exceso y lo amortizará a lo largo del plazo del arrendamiento conforme lo indica el parágrafo 20.33 de las NIIF para las Pymes.

Con respecto al registro de la venta del activo se debe observar lo señalado en la sección 17, párrafo 17.27 de las NIIF para pymes, donde se indica cuando una sociedad debe dar de baja un elemento de propiedad, planta y equipo, así:

´´Una entidad dará de baja en cuentas una partida de propiedades, planta y equipo:

(a) en la disposición; o

(b) cuando no se espere obtener beneficios económicos futuros por su uso o disposición.”

En concordancia con lo anterior, el arrendatario vendedor debería realizar el registro de la transacción inicial, que es la venta del bien inmueble dando de baja el activo de la Propiedad, Planta y Equipo por el valor del importe en libros, es decir, cancelando el costo, depreciación acumulada, deterioro del activo, y reconocer la utilidad o la pérdida por la disposición (venta) en el resultado.  

Efectos de la operación:

• En el caso que la operación genere una pérdida por venta de activos fijos, se deberá reconocerla inmediatamente en el resultado del ejercicio.
• En caso de que la operación genere una utilidad, se registrará un ingreso diferido, el cual deberá amortizar a lo largo del tiempo del arrendamiento [1].

A continuación, mediante un ejemplo explicamos los registros contables: 

Cuenta	Debito	Crédito
Propiedad, planta y Equipo		10.000
Depreciación acumulada	1.000
Bancos	8.000
Pérdida en venta de activos fijos	1.000
Totales	10.000	10.000

3. Reconocimiento contable del Lease Back de acuerdo con lo indicado en el párrafo 23.8 de las NIIF para Pymes. 

Ahora bien, a pesar de que lo indicado en el numeral 2 corresponde al registro de la primera parte de la operación que es la venta del bien inmueble, es pertinente tener en cuenta lo señalado en el párrafo 23.8 de la NIIF para Pymes, a cuyo tenor:

“Por el contrario, una entidad aplicará los criterios de reconocimiento a dos o más transacciones, conjuntamente, cuando estén ligadas de forma que el efecto comercial logrado no pueda ser entendido sin referencia al conjunto completo de transacciones. Por ejemplo, una entidad aplicará los criterios de reconocimiento a dos o más transacciones de forma conjunta cuando venda bienes y, al mismo tiempo, tome un acuerdo separado para recomprar esos bienes en una fecha posterior, con lo que se niega el efecto sustantivo de la transacción”. (Negrita y cursiva fuera de texto)

Conforme con lo anterior, debe considerarse lo relacionado con la esencia de la transacción, en la cual debe establecerse si corresponde a una operación de financiación en la cual no se trasladan los beneficios asociados con la propiedad del activo, y no se da de baja el bien en la contabilidad. 

4. Reconocimiento contable del Arrendamiento Financiero. 

El reconocimiento del arrendamiento financiero debe observarse de acuerdo con lo indicado en la sección 20 – arrendamiento de las NIIF para pymes.

En los párrafos 20.9 y 20.11 se indica la metodología para el reconocimiento inicial y medición de los arrendamientos financieros, los cuales señalan:

 ´´20.9 Al comienzo del plazo del arrendamiento financiero, un arrendatario reconocerá sus derechos de uso y obligaciones bajo el arrendamiento financiero como activos y pasivos en su estado de situación financiera por el importe igual al valor razonable del bien arrendado, o al valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, si éste fuera menor, determinados al inicio del arrendamiento.

Cualquier costo directo inicial del arrendatario (costos incrementales que se atribuyen directamente a la negociación y acuerdo del arrendamiento) se añadirá al importe reconocido como activo.

20.10 El valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento debe calcularse utilizando la tasa de interés implícita en el arrendamiento. Si no se puede determinar, se usará la tasa de interés incremental de los préstamos del arrendatario.´´

Conforme con lo indicado, en la fecha de reconocimiento inicial el activo y el pasivo se registran por el menor valor entre el valor razonable del bien y el valor presente de los pagos mínimos de arrendamiento, descontados a la tasa implícita. La Tasa implícita de la operación de arrendamiento resulta equivalente a la tasa efectiva de financiación.

A continuación, un ejemplo del tema mencionado:

El 1 de enero de 2020, una empresa formaliza un contrato de lease back mediante un esquema de arrendamiento financiero. En tal sentido, formalizó una venta de la maquinaria a su valor razonable estimado en $ 120.000.000 y la constitución de un arrendamiento financiero, simultáneo, en cuotas anuales de alquiler por la suma de $ 30.000.000, y la duración del contrato de 5 años. El importe de la opción de compra se ha establecido en $ 8.225.000. 

Tabla de amortización de la operación 

Año	Deuda	Interés	Amortización de la deuda	Cuota	Saldo por Pagar
	(1)	(2) = (1) x 9,63%	(3) = (4) – (2)	(4)	(5) = (1) – (3)
1	120.000.000	11.556.000	18.444.000	30.000.000	101.556.000
2	101.556.000	9.779.843	20.220.157	30.000.000	81.335.843
3	81.335.843	7.832.642	22.167.358	30.000.000	59.168.484
4	59.168.484	5.697.970	24.302.030	30.000.000	34.866.455
5	34.866.455	3.358.546	26.641.454	30.000.000	8.225.000
Compra	8.225.000		8.225.000	8.225.000	0
Total		38.225.000		158.225.000

Registro contable de la propiedad, planta y Equipo originada por el contrato de arrendamiento financiero el 1 de enero del año 2020.

Detalle	Débito	Crédito
Leasing – Propiedades, planta y equipo	$      120.000.000
Obligaciones financieras		$       120.000.000

 Medición posterior y pago de la primera cuota al cierre del período de 2020

Detalle	Débito	Crédito
Gastos intereses	$        11.556.000
Obligaciones financieras	$        18.444.000
Bancos		$         30.000.000

(Ejemplo tomado del explicado sobre NIIF Grupo 2, de la base de datos de multilegis)

De otra parte, la empresa deberá reconocer el activo adquirido en la transacción de retroarriendo, y deberá reconocerlo como un elemento de propiedad, planta y equipo, depreciándolo por su vida útil, la cual no necesariamente debe corresponder con el término del contrato, sino que puede ser superior, si se establece que existe una opción de compra por un valor substancialmente inferior al valor razonable en esa fecha. 

CONCLUSIÓN

De conformidad con lo expuesto en este concepto, consideramos que se puede registrar el lease back dando de baja el valor del activo y reconociendo en el Estado de resultados la pérdida de la operación, debido al mayor valor contable entre el valor del activo versus el valor de venta, y/o acogerse a la opción indicada en la sección 23.8, es decir, tratar la operación como una sola transacción, mediante la cual no se realiza la baja del activo y únicamente se registra el valor de la financiación con la entidad financiera.

[1] Párrafo 20.33 de las NIIF para Pymes